Değerleme faaliyetlerinde değer türleri

2024 Yazar: Henry Conors | [email protected]. Son düzenleme: 2024-02-12 14:09

Maliyet, bir medeni hukuk işleminin konusunun temel özelliklerinden biridir. İşaretleri nelerdir? Değerler nasıl sınıflandırılır? İlgili göstergeler iş veya gayrimenkul işinde hangi amaçla ve hangi yöntemlerle hesaplanmaktadır?

"Maliyet" ve "tahmin" nedir

Değer türlerini ve buna eşlik eden sınıflandırma nedenlerini incelemeden önce, ne olduğunu tanımlayalım. Dünya ve Rus ekonomistleri arasında ona açık bir özellik kazandıracak oldukça fazla kriter var. Bunlardan en popüler olanı şudur: maliyet, mülkiyet haklarının veya bir nesneyi kullanmak için diğer mekanizmaların beklenen transfer anında medeni hukuk ilişkilerinin konularının etkileşimi sürecinde bir işlemin koşulu olarak belirlenen bir para toplamıdır. Buna karşılık, "değerlendirme" kavramı, söz konusu miktarı belirleme mekanizması ile ilişkilidir.

Değerlendirme yönleri

Değerlendirme nesneleri gayrimenkul, hizmetler, ulaşım, ev eşyaları, fikri mülkiyet olabilir - medeni kanunun bireyleri ve tüzel kişileri içeren işlemler için olası bir konu olarak sağladığı her şey. Parasal değeri belirleme prosedürü,mülkiyet haklarının devrinin temeli olan bir hukuki ilişki konusundan diğerine devir, her iki tarafça tanınan yöntemlerle gerçekleştirilir. Üçüncü şahıslar tarafından da sunulabilirler, ancak işlemdeki ana katılımcılarla anlaşmaya tabidir.

Malların, mülklerin veya hizmetlerin bu veya diğer türleri, hukuki ilişkilerin niteliğine göre, tarafların talebi üzerine veya yasal gerekliliklere göre belirlenebilir. Dolayısıyla, örneğin gayrimenkul işlemlerinde, mülkiyetin tescili için çoğu durumda değerleme uzmanlarının kullanılması zorunludur.

Değerlendirme yaklaşımları

Değerlendirme, örneğin değer türünün belirlenmesi gibi çeşitli yaklaşımlar çerçevesinde gerçekleştirilebilir. Rus iş pratiğinde üç ana şey vardır: karlı, karşılaştırmalı ve maliyetli. Özlerini düşünün.

Gelir modeli, değerlendirme nesnesinin yeni sahibinin olası kullanımından elde edilen tahmini gelirin hesaplanmasına dayanan yöntemlerin kullanımını içerir - örneğin, kiralama. Karşılaştırmalı model, bazı nesnelerin özellik değeri türlerini karakterize eden rakamların, temel olarak çok benzer olan diğerlerinin göstergeleriyle birlikte çalışılmasını içerir. Örneğin, bir değerleme uzmanı, bir daire için uygun parasal göstergeyi belirlerken, kural olarak, emlak piyasasındaki mevcut teklifleri inceler. Maliyet modeli çerçevesinde, nesnenin uygun işlevsel durumda tutulması açısından gerekli olan olası masraflar hesaplanır. Eğer bir,Diyelim ki bir kişi bir traktör satın alıyor, ardından kiraladığı değerleme uzmanı, bu tür bir nakliyenin maliyetini belirlerken ekipmanın onarımıyla ilgili olası maliyetleri hesaba katmalıdır.

Değer tahmini sonucu

Mülk değerlerinin türleri analiz edildikten ve uygun bir değerleme verildikten sonra sonuç, işlemin nihai fiyatını belirlemek için bir rehber olarak kullanılabilir. Veya başka amaçlar için - örneğin, bir sigorta sözleşmesi imzalarken, kredi verirken, hisse satarken vb. Rus uzmanlar tarafından çeşitli nesnelerin değerlendirilmesinde hangi tür değerlerin ayırt edildiğini düşünelim. Ayrıca ilgili bilgilerin pratikte nasıl kullanılabileceğini de.

Değer Sınıflandırma

Modern uzmanlar tarafından belirli bir değerlendirme nesnesinin ne tür değerleri ayırt edilir? Burada birçok sınıflandırma kriteri vardır. Rus ekonomistler arasında en yaygın modellerden birini düşünün.

Özellikle piyasa değerini içerir. Bu, rekabetçi bir segmentte satılması şartıyla, nesnenin değerlemesi sırasında değeri sabitlenen fiyattır. Yani, doğru maliyeti belirlemenin ön koşulları, ürün fiyatlandırma ilkeleri hakkında kamuya açık bilgilerin mevcudiyeti, fiyatı etkileyen önemli dış (düzenleyici) faktörlerin yokluğudur.

Düşünülen modelde bir yatırım değeri vardır. Göstergeleri, belirli bir nesneye yatırım yapmakla ilgilenen kişilere bilgi sağlamak için belirlenir. Bazı durumlardayatırım değeri piyasa değeri ile eşleşebilir. Ama durum her zaman böyle değildir. Bazen yatırım değeri ile eş zamanlı olarak nesnenin tasfiye değeri de hesaplanır. Değeri, işlemin konusunun yeniden satışı üzerine olası olası gelir miktarını ifade eder.

Kadastral bir değer var. Kuruluşunun amacı, bir nesnenin belirli bir devlet veya endüstri siciline girilmesi ve daha sonra ilgili ifadelerle bilgilerin kullanılmasıdır. Kural olarak, bu durumda vergilerin hesaplanmasından bahsediyoruz. Gayrimenkul söz konusu olduğunda kadastro değeri genellikle piyasa değerinin altında veya yaklaşık olarak eşittir.

Sigorta değeri diye bir şey de var. Sigorta sözleşmesi kapsamındaki ödeme tutarının hesaplanmasını içerir. Bazı durumlarda, nesnenin değiştirme maliyeti de onunla eş zamanlı olarak hesaplanır. Bu, örneğin, sigorta şirketi ile yapılan ilgili anlaşmanın parasal tazminatı değil, hasar veya arıza durumunda nesneyi orijinal işlevsel durumuna getirmeyi gerektirmesi durumunda gerçekleşir.

Böylece, Rus iktisat okulunda en yaygın olan 4 tür değerin yanı sıra birkaç tamamlayıcı değeri ele aldık. Bu liste, elbette, ayrıntılı değildir. Bir seçenek olarak farklı yasal statüye sahip nesnelerin özelliklerine ilişkin özel piyasa değeri türleri ve yatırım veya kadastro vardır. Şimdi karşılık gelen parametrenin hesaplandığı nesnelerin özünü incelemeye devam edelim.pratik önemi olan yönü.

İş Değerleme

Elbette, değerin belirlendiği ilişkili birçok özel nesne türü vardır. Rus iş pratiğinde en sık karşılaşılanlar arasında iş ve gayrimenkul bulunmaktadır. İlk durumda, firmaların toplam varlıkları, yönetim ilkeleri ve kâr getiren faaliyetler değerlendirilir. Kurumsal değer türlerini incelemeden önce, ilgili değerlendirme konusunun karşı karşıya olduğu hedefleri belirlemek faydalı olacaktır.

İşe neden değer vermelisiniz? Buradaki ilk seçenek, işletmenin satışına yönelik beklentilerdir. Şirket sahibi başka bir iş almaya karar verebilir, ancak önce mevcut olanı başka bir şirket sahibinin eline devretmek faydalıdır. Ayrıca, şirket yönetiminin kalitesini iyileştirmek, yönetim sistemindeki olası eksiklikleri belirlemek için iş değerlendirmesi yapılabilir. Diğer bir seçenek ise, yeterli işletme sermayesi olmaması veya şirketin piyasayı genişletmeyi görev edinmiş olması ve bunun sonucunda ek fonlara ihtiyaç duyulması durumunda yatırımcıların dikkatini çekmektir. Bir kredi başvurusunda bulunurken iş değerlemesi yapılabilir - kural olarak, bir banka tarafından kredi verilmesine karar vermek için kılavuz görevi gören kişidir.

İş Değerleme Değerleri

İşletmelerin değerlemesinde ne tür değerler yer alır? Burada en sık kullanılan ilkeler nelerdir? İş değerlemesi ile ilgili olarak geçerli olan ana değer türleri piyasa ve yatırımdır. Bazı uzmanlara göre, bir işletme satın alma olasılığını göz önünde bulundurarak,ortağın ilgili beklentilerin analizinde ikinci yöne odaklanması tavsiye edilir. Bir işletme için tipik bir "piyasa" fiyatı, bir işletmenin gelişme potansiyeli hakkında her zaman açık bir şekilde konuşmayan bir gösterge olduğundan. Ancak onu tanımlamaktan bahsediyorsak, gerekli sayıları hesaplamanın temel ilkeleri şunlara dayanabilir:

- mevcut göstergelerin diğer piyasa katılımcıları için tipik olanlarla karşılaştırılması üzerine;

- iş dünyasının rekabet avantajlarını incelemek üzerine;

- değerlendirmeyi yapan uzmanların öznel vizyonu üzerine;

- dış faktörlerin etkisini incelemek üzerine.

Bir işletmenin yatırım değerinin belirlenmesi söz konusu olduğunda, aynı ilkeler geçerli olabilir, ancak bunlara ek olarak bir dizi başka ilkenin kullanılmasına da izin verilir:

- işle ilgili konuların davranışlarını modelleme (faktörlerin etkisi);

- karlılığın hesaplanması (zaman içinde piyasa değerindeki artış).

Belirli maliyet göstergeleri, işletmedeki tahmini yatırım büyüklüğüne ve geri ödeme olasılıklarının ne olduğuna bağlı olarak, potansiyel bir işletme alıcısını veya yatırımcısını tatmin edebilir. Çoğu durumda, yatırımlar kredi kaynaklı olabilir. Olası kârın değeri sadece sıfırdan farklı olmamalı, aynı zamanda bankaya faiz ödenmesini de sağlamalıdır. Yatırımcı karar verme sürecinde, işletmenin piyasa ve yatırım değerini yansıtan göstergeler dışında ek yönergeler şunlar olabilir:

- işin beklenen sürdürülebilirliği (yetenekzamanla gelir elde edin);

- rekabetçi işletmelerle geri ödeme sürelerinin korelasyonu (belki bir yatırımcının başka bir şirkete yatırım yapması ve bir alıcının onu satın alması daha karlı);

- ortaklar arasındaki güven düzeyi.

Yukarıdaki kriterler oldukça öznel olabilir. Bu nedenle, iş uygulamasında, bir işletmenin pazar ve yatırım değeri önemli olsa da parametrelerdir, ancak her zaman kilit olanlar arasında değildir.

Başka bir olası faktör, bir işletmenin yatırım veya olası bir satın alma için değerlendirilmesiyle ilişkili iş türlerinin maliyetidir. İşletmenin çalışmasına, gerçek kâr ima etmeyen önemli yatırımlar eşlik ediyorsa (örneğin, dış uzmanlar, denetçiler ve analistlerle iletişim kurmak), işletmenin yatırımcısı veya potansiyel alıcısı ile uğraşmamayı tercih etmesi muhtemeldir. belirli bir firma.

Gayrimenkul Değerleme

Gayrimenkul değerinin ne tür olduğunu ve bunun değerlendirilmesinde hangi yaklaşımların uygulandığını incelemek faydalı olacaktır. Ancak önce, iş durumunda olduğu gibi, ilgili türdeki medeni hukuk işlemlerinde katılımcılar tarafından izlenen hedefleri tanımlayalım. Gayrimenkul değeri türlerini incelemenin yanı sıra bir değerleme uzmanının hizmetlerine başvurma ihtiyacı aşağıdaki ana durumlarda ortaya çıkar:

- bir daire, ofis, diğer bina veya binaların satışı için bir işlem var;

- şirketin varlıkları değerlendirilir;

- vergiye tabi tabanın büyüklüğü mülk açısından belirlenirücretler.

Tabii ki pratikte gayrimenkul değerleme için daha fazla sebep olabilir. Örneğin, bazı durumlarda temel prosedürlere ek olarak tahmini maliyet türlerinin belirlenmesi gerekli hale gelir. Veya - bir seçenek olarak - devlet ihtiyaçlarına aktarmak için gayrimenkulü değerlendirmek.

Mülkiyet Değerlemeleri

Ana kurumsal değer türlerinin pazar ve yatırım olduğunu yukarıda belirtmiştik. Gayrimenkul ile ilgili olarak, aynı parametreler incelenebilir, ancak kural olarak, bir dizi başka parametre de ek olarak gelir. Yani - nesnenin kadastro ve sigorta değeri. Bazı durumlarda tasfiye de belirlenir. Piyasa ve yatırım değeri belirleme özelliklerini yukarıda zaten ele aldık. Gayrimenkul söz konusu olduğunda, genel ilke ve yöntemler genellikle iş değerlemesinde kullanılanlara benzerdir. Yalnızca ilgili pazarın özelliklerine daha fazla uyarlandıklarında kullanılırlar: "rekabet", "devlet" (onarım seviyesi, kaplama malzemeleri ve kalitesi vb.), "karlılık" - beklenen ile değiştirilir " yükselen".

Şimdi kadastro, sigorta ve tasfiye değerleri için rakamların nasıl hesaplandığını inceleyelim. Hepsinin bazı özellikleri var. Listelenenlerden belirlenen her bir değer türü, değerleme yöntemleri açısından özelliklerle karakterize edilir. Onları düşünün.

Gayrimenkulün kadastro değerinden bahsediyorsak, değerleme uzmanı metodolojiyi temel alırilgili yasal kaynaklara, Maliye Bakanlığı'nın tavsiyelerine ve konutla ilgili ilgili bilgilerin pratik kullanımından sorumlu diğer departmanlara yansıtılmıştır. Bazı durumlarda, bir nesnenin piyasa değerini belirlemeye özel kriterler de kullanılabilir. Çeşitli teknik belgeler incelenebilir.

Görev, gayrimenkulün sigorta değerini belirlemekse, bu durumda, kural olarak, değerleme uzmanı esas olarak piyasa yöntemlerine göre yönlendirilir, ancak satış ve satın alma işleminin gerçek içeriğine göre ayarlanır. Örneğin, bir kişi ipotekli bir daire satın alırsa, sigorta maliyetine yalnızca kredi tutarı dahil edilebilir. Ve bu durumda, sigortacılarla yapılan sözleşme kapsamındaki miktarın hesaplanmasına ilişkin esas, dairenin net piyasa değerinin esas alınmasından daha düşük olabilir.

İpotek, bir nesnenin tasfiye değerinin medeni hukuk işlemlerinin özneleri için pratik olarak önemli olabileceği bir piyasa segmenti örneğidir. Örneğin, bir kişi veya kuruluş bir krediyi geri ödeme koşullarını yerine getiremezse, banka muhtemelen rehinli mülkü satmaya karar verecektir. Bir finans kurumu, bir krediyi işleme koymak için bir anlaşma imzalamadan önce bile, projenin tasfiye bileşenine ilişkin beklentileri analiz etmek isteyebilir.

Ancak, bazı uzmanların bankalarla etkileşim kurarken gayrimenkul işlemleriyle ilgili olarak "tasfiye değeri" terimini kullanmanın uygunsuz olduğunu düşündüklerine dikkat edin. Durumvarsayılan olarak ipotek sözleşmesinin dairenin bankanın mülkiyetine zorunlu devri anlamına gelmemesi - bu sadece bir kredi için bir güvenlik önlemidir. Saf haliyle, tasfiye değeri, bir nesnenin (örneğin bir işletmenin) sahibinin mülkünü (örneğin, işletmenin iflası nedeniyle) satabileceği fiyatın hesaplanmasını ifade eder. Bu nedenle söz konusu terim gayrimenkul ile ilgili olarak dikkatli kullanılmalıdır.

Maliyet sabit bir değer mi?

Birçok modern ekonomist böyle düşünmüyor. Tabii arz ve talebe dayalı serbest fiyatlandırma mekanizmasının yer aldığı bir piyasa ekonomisinden bahsetmiyorsak. Malların değerinin ne tür üzerinde çalışıldığına bakılmaksızın, bunların her biri değişken bir değerdir, işlemin taraflarının belirli bir zamanda kullanabilecekleri yaklaşık bir kılavuzdur. Elbette, ilgili göstergelerin oynaklığının minimum olduğu sektörler vardır - örneğin, hükümet emirlerinin hakim olduğu pazar segmentleri. Ama bu daha çok bir istisnadır. Değişen bir maliyet ortamında gezinme yeteneği, herhangi bir modern işletmenin en önemli rekabet avantajlarından biridir.