MKD'yi yönetme yöntemleri. MKD yönetim organının hak ve yükümlülükleri

2024 Yazar: Henry Conors | [email protected]. Son düzenleme: 2024-02-12 14:06

İnsanların temiz ve yenilenmiş evlerde yaşayabilmeleri, evin yakınında yürümenin keyfini çıkarabilmeleri için, tüm kamu hizmetleri sisteminin işleyişini sürdürmek, ortak mülkiyetin kullanımını uygun şekilde düzenlemek, özen göstermek gerekir. sakinlerin konforu ve avlu alanının iyileştirilmesi. Bunu kim yapmalı? Açıkçası, apartman sakinlerinin (MKD) ortak mülkün bakımını kaliteli ve zamanında yapacak, evi kendi çıkarları doğrultusunda temiz ve düzenli tutacak böyle bir yapıyı organize etmek için önemli çalışmalar yapmaları gerekiyor. Ev bakım çalışmalarının tamamına MKD yönetimi denir.

MKD tam olarak nasıl uygulanabilir?

Birçoğu, şu anda MKD'yi yönetmenin hangi yöntemlerinin mevcut olduğunu duymuştur. Ancak bu bilgi çok faydalı olmasına rağmen, çoğu zaman ayrıntıları anlamak için yeterli zaman yoktur.

Rusya Federasyonu Konut Kanunu'nda, MKD'yi yönetme yöntemleri çok anlaşılır bir şekilde belirtilmiştir (161. maddenin 2. kısmı). Ancak bunların hepsi her ev için geçerli değildir. MKD'de otuzdan az daire varsa,konut mevzuatı, MKD'yi yönetmenin bir yolu olarak doğrudan yönetim sunar. Bu durumda, tedarikçiler, tamirciler, temizlikçiler ve diğer işçilerle sözleşmeler, yangın güvenliği, kazalar, zamansız çöp toplama alanındaki sorunlarda denetim kuruluşlarından sorumlu olacak ve para cezası ödeyecek olan apartman sahipleri tarafından yapılır. Yönetim genellikle bir inisiyatif sakinleri grubu veya seçilmiş bir temsilci tarafından pro bono temelinde gerçekleştirilir. Ancak MKD'nin bakım ve işletimine yönelik faaliyetlerin uygulanması çok fazla iştir, bu nedenle MKD'yi küçük evlerde yönetmenin bir yolu olarak doğrudan kontrol kurmak mantıklıdır. Her kiracının ideal bir ev ve giriş resmine ilişkin kendi vizyonu vardır, bu nedenle sakinlerin sayısı bir uzlaşmaya varma yeteneğini doğrudan etkiler ve çatışma ve yanlış anlama olasılığını etkiler.

Konut Kanunu'nda belirtilen MKD'nin yönetimi için ikinci seçenek, belirli bir tüzel kişiliğin yönetimidir. Özellikle, böyle bir kişi bir ev sahipleri birliği (HOA), bir konut kooperatifi (HC) veya başka bir uzmanlaşmış tüketici kooperatifi (PC) olabilir. Bu yönetim yöntemiyle, apartman sahipleri tüzel kişiye mevcut onarımlar ve ev mülkünün işletilmesinin tüm yönleri ile su temini, sıhhi tesisat, ısıtma ve diğer hizmetlerin sağlanması için sözleşmeler imzalama yetkisi verir.

Üçüncü seçenek, tüm işlemleri gerçekleştirecek bir yönetici kuruluşla bir anlaşma yapmayı içerir. MKD için hizmet yelpazesi ve aynı zamanda teftiş makamları önünde Rus mevzuatının gerekliliklerinin olası ihlallerinden sorumlu olacaktır.

MKD'yi yönetme seçimini kim yapıyor?

Daire sahipleri yalnızca metrekareleri üzerinde kontrole sahip olmakla kalmaz, aynı zamanda ortak mülkü iyi durumda tutmalıdır. Bu nedenle, Rusya Federasyonu Konut Kanunu, ev sahiplerinin evlerinin nasıl yönetileceğine karar vermeleri için bir yönerge içermektedir. Bir MKD'yi yönetmek için bir yöntem seçmeden önce, apartman sahipleri, yaşını, durumunu ve diğer özelliklerini dikkate alarak, ev için en uygun olanın özelliklerini ayrıntılı olarak incelemeli ve sahiplerin istekliliği ile ilişkilendirmelidir. kendi evlerini yönet ve elektrik faturalarını zamanında öde.

Nihai seçim, tüm sakinlerin kişisel varlığı olmadan şahsen yapılabilecek veya organize edilebilecek bir genel mülk sahipleri toplantısında yapılır. Toplantı kararının geçerli olabilmesi için oyların yüzde 50 ve daha fazlasına sahip olan sakinlerin oy kullanması gerekir. MKD'nin genel kurul tarafından nasıl yönetileceği seçimi, toplantının kendisinin olası ihmaline rağmen, MKD'deki her kiracı tarafından kesinlikle kabul edilmelidir. Toplantı gıyaben yapıldığında, katılma kararının sahibi tarafından yazılı olarak zamanında devredilmesi olarak kabul edilir. Böyle bir apartman sahipleri toplantısının sonucu, girişlerde her mal sahibinin görebileceği şekilde yayınlanan MKD'yi yönetme yöntemini seçme protokolüne kaydedilir. Daireler hatasız onunla tanışmıştı. Halka açık yerleştirme, kararın alınmasını müteakip on gün içinde toplantıyı başlatan tarafından yapılır. Aynı şekilde bir genel kurul organizasyonu ile MKD'yi yönetme yöntemini değiştirme imkanı da hayata geçiriliyor.

Yukarıdakilerin tümü, halihazırda dolu olan evlerle ilgilidir. Ancak yeni yapılan evlerde durum farklıdır. Çoğu zaman, yeni bir binada, tüm kiracıların mülkiyet hakkına sahip olmadığı görülür, örneğin, bunlar uzun süredir acı çeken hissedarlardır. Bu tür vatandaşların konut mevzuatına göre bir evin yönetim şeklinin belirlenmesi konusunda oy kullanma hakları olmadığı için, bu evi yönetme yolunu seçmek imkansız hale geliyor.

MKD kontrol yöntemi seçilmezse ne olur?

Konut Yasası, mal sahiplerinin bir HOA oluşturma veya bir yönetim organizasyonu seçme sürecini düşünme ve düzenleme fırsatına sahip oldukları süreyi sınırlar.

yönetim organı tarafından belirlenir. Burada kiracıların hiçbirinin reddetme hakkı yoktur ve her malik, bu sözleşmenin kendisine uygun olup olmadığına bakılmaksızın, seçilen yönetici kuruluş ile akdedilen yönetim sözleşmesinin hükümlerine uymakla yükümlüdür. Ama her zaman bir prosedür vardırmevcut durumu düzeltme ve sözleşmenin sona ermesinden önce, MKD'yi veya yönetici organizasyonu yönetme yöntemini değiştirme konusunu tartışmak için bir genel toplantı düzenleme fırsatı.

MKD'deki tesislerin bakımı neleri içerir?

"Bir MKD'deki binaların bakımı" kavramı ile ilgili tüm hizmetler ve işler, konut mevzuatı ile tanımlanır. Bu konsept, su, elektrik, gaz, ısı temini, evde yaşayan vatandaşların kaydı, muhasebe hizmetleri, teknik operasyon, sıhhi bakım organizasyonu için geniş bir hizmet yelpazesini içerir.

Teknik operasyon, sırayla, binanın mühendislik sistemlerinin bakımını ve onarım çalışmalarını içerir. Sıhhi bakım, evde ve bitişik bölgede temizlik ve düzeni sağlamak için temizlik, dezenfeksiyon, deratizasyon, dezenfeksiyon gibi tüm önlemleri içerir.

HOA ne yapar?

MKD'yi HOA olarak bu şekilde yönetmenin yolu, bazı kiracıların evlerinin bakım harcamalarını kontrol edebilmek istediği yerlerde ortaya çıkar. HOA'nın liderliği sıfırdan ortaya çıkmaz, her zaman en aktif ve ilgili sakinlerden oluşturulur. Ve bu tür girişimci vatandaşlar, kamu hizmetleri alanındaki yasal temel ve bilgiye her zaman tam olarak sahip olmasalar da, başarılı çalışmadaki önemli bir faktör, evlerini daha iyi hale getirme arzusudur. HOA yönetim kurulu, temizlik, çöp imhası, mühendislik iletişiminin bakımı ve diğer hususlarda sözleşmeli çalışma yapmak zorundadır.evin ve bitişik bölgenin bakımı. Düzeni korumak ve sıhhi ve yangın güvenliği standartlarını takip etmek de HOA'nın önemli bir işlevidir. Yönetimin mali yönü, kiracılar tarafından kamu hizmetleri için aktarılan fonların yanı sıra evin ihtiyaçları için harcanan paranın kayıtlarını tutmak için HOA'da bir muhasebecinin bulunmasını içerir. HOA'nın ek geliri, ortak mülkün herhangi bir bölümünün kiralanmasından alınabilir.

Sahibi HOA'ya üye olmak isteyip istemediğine kendisi karar verirse, sırayla, HOA'nın diğer üyeleri aniden HOA'nın diğer üyeleri olsa bile, HOA'nın saflarına kabul edilmeyi reddetme hakkı yoktur. karşı çıkacak. HOA'ya üye olma isteksizliği bazen ek hizmetler için ödeme yapma ihtiyacı ile ilişkilidir - otoparkta ve girişte güvenlik, bahçede çiçek tarhları, katlarda video kameralar. Gerçekten de, HOA yönetim kurulu böyle bir karar vermişse, HOA üyeleri için ödeme zorunludur. Bu durumda çıkış yolu, tüm ücretlerin önceden onaylanacağı HOA ile bireysel bir anlaşma olabilir.

Yönetim şirketi nasıl çalışır?

Sahipler ve uzman bir yönetim şirketi arasında doğrudan bir anlaşmanın imzalanmasıyla, evde bakım ve sanitasyon hizmetlerinin yanı sıra üst düzey onarım çalışmalarının yanı sıra, evde çalışan profesyonel ve deneyimli uzmanlar olarak görev yapması bekleniyor. yönetim şirketi işin ihtiyacını ve karmaşıklığını doğru bir şekilde değerlendirebilecek, uygun malzemeleri seçebilecek, doğru olanı davet edebilecektir.uzmanlar. Yönetim şirketi birkaç evle çalışıyorsa, daha düşük iş ve hizmet maliyeti de mümkündür. Ancak, yönetim şirketi ile iletişim genellikle zordur ve yanmış bir ampul gibi küçük bir olay bile birkaç gün boyunca uygunsuz olabilir.

Yönetim şirketiyle anlaşma: En önemli şey nedir?

MKD'yi yönetmenin yollarından birini belirleme prosedüründeki en önemli adım, yönetim şirketi ile bir anlaşmanın geliştirilmesi ve sonuçlandırılmasıdır. Sözleşmenin içeriği, ev bakım işlevlerinin dürüst olmayan bir şekilde yerine getirilmesi durumunda sözleşmenin feshedilmesi olasılığı da dahil olmak üzere, kiracılar ve yönetim şirketi arasındaki gelecekteki ilişkiyi belirleyecektir. Sözleşme metni, yönetim şirketinin üretmekle yükümlü olacağı tüm konut mülklerini, iş ve hizmetlerin türlerini ve sıklığını, maliklerin yapmak zorunda olacağı tüm ödemelerin miktarını ve zamanlamasını belirtmelidir. Sözleşmede, sakinlere yapılan iş hakkında rapor verme prosedürünü de belirtebilirsiniz. Bu yapılmazsa, rapor sahiplerine yılda bir kez gönderilmelidir.

MKD konseyi neden toplanıyor?

Kiracıların bir diğer görevi, MKD'yi yönetme yöntemlerinden bir yönetim şirketi ile seçeneğin seçilmesi durumunda evin meclisini seçmektir. Aslında, konseyin ana görevleri, tekliflerin formüle edilmesi ve devam eden çalışmaların kontrolüdür. Bir mal sahipleri toplantısında, konsey üyeleri tam olarak neye ihtiyaç duyulduğu konusunda önerilerde bulunuronarım, mevcut onarımların bir sonraki yıla ertelenebileceği ve acil önlem alınması gereken, ortak mülkün kime ve hangi amaçlarla kiralanabileceği ve MKD'nin bakımı ve çevre düzenlemesi ile ilgili diğer hususlar. Meclisin görevleri, konut sakinlerinin hak ve menfaatlerini korumak için mal sahipleri tarafından yapılması önerilen sözleşme ve sözleşmelerin incelenmesini de içerir. Değerlendirmenin sonuçlarına dayanarak, konsey tüm belgelere ilişkin sonuçlarını ve tavsiyelerini yapar. MKD konseyinin, mal sahipleri toplantılarında önemli konuların tartışılmasını kolaylaştırdığı, yönetim organizasyonu ile etkileşime girdiği ve yönetim sözleşmesi şartlarının uygulanmasını kontrol ettiği söylenebilir.

Farklı MKD yönetimi biçimlerinin artıları ve eksileri

MKD'yi yönetme yöntemlerinin karşılaştırmalı bir tanımını yaparsak, aşağıdaki sonuçları çıkarabiliriz. Temel fark, doğrudan yönetimin evin sakinleri tarafından tüm sorunların çözümünü içermesidir. MKD'yi yönetmenin diğer iki yolu, sorumluluk yükünü HOA başkanının veya yönetici organizasyonun yönetiminin omuzlarına aktarmanıza izin verir. Öte yandan, bağımsız yönetimle, fonlarla çok daha mobil çalışabilir ve iş ve hizmet seçimini mevcut duruma esnek bir şekilde ayarlayabilirsiniz. Hatta evi doğrudan yöneten konut sakinleri, iş ve hizmet maliyetlerine kendi isteklerine göre müteahhitler seçerek ev onarım ve bakım maliyetlerini önemli ölçüde az altabilirler.

Aynı zamanda, ayırt edici bir özellikyönetim şirketi ile anlaşmalı olarak kanunun gereklerine uygun olarak profesyonel hizmet alacaktır. Kiracıları yönetirken veya bir HOA şeklinde, özel eğitim ve becerilere sahip kişiler her zaman ev bakımının düzenlenmesine katılmazlar, bu nedenle konut ve toplum hizmetleri ve mevzuat alanındaki personel eğitimi için ek maliyetler gerekebilir. Ayrıca, yönetim organizasyonları, kural olarak, birçok hizmeti daha yüksek düzeyde sunmalarına izin veren özel donanıma sahiptir. Genel olarak, MKD'yi yönetmenin tüm yöntemleri, bir seçim yaparken dikkate alınması gereken kendi nüanslarına sahiptir.

Yönetim şirketiyle ilgili bir sorun olduğunda nereye başvurulur?

Evin bakımında kusurlar olması durumunda (örneğin, konteyner sahasından çöplerin zamanında çıkarılmaması, girişin ıslak temizlenmemesi, asansördeki duvarların boyanması ve diğer ihlaller), yapılması tavsiye edilir. önce sorunları çözmek için doğrudan yönetim şirketiyle iletişime geçin. Yönetim şirketi yanıt vermezse, doğrulama için Devlet Konut Müfettişliğine bir şikayet gönderilmelidir.

Ancak, yönetim şirketini etkilemenin alternatif yolları var. Bu nedenle, St. Petersburg'da, şehir hükümeti tarafından oluşturulan “St. Petersburg'umuz” portalı birkaç yıldır faaliyet göstermektedir. Bu sitede, uygun kategoriyi seçerek ve destekleyici fotoğraflar veya belgeler ekleyerek mevcut bir sorun hakkında bir rapor gönderebilirsiniz. Siteye kayıt olduktan sonramesaj işlenmek üzere icracıya - yönetim şirketine ve bölge idaresinin kontrolüne gönderilir. Aynı zamanda, müteahhidin sorunun ortadan kaldırılması konusunda bir yanıt vermek zorunda olduğu bir süre otomatik olarak belirlenir. Mesaj istatistikleri, ilçe yönetimlerinin konut ve toplumsal hizmetler alanındaki çalışmalarının önemli bir göstergesidir, bu nedenle çoğu mesaj verimli ve zamanında işlenir.

MKD'yi yönetme yöntemini belirlemeyle ilgili sorunlar için, portalda mesaj göndermek için iki kategori açıktır: “Yönetici bir kuruluş seçerken / değiştirirken ihlaller” ve “HOA oluştururken ihlaller”. Ayrıca seçilen yönetim şirketi ile ilgili herhangi bir bilgi yoksa “Evdeki yönetim şirketi ile ilgili bilgi yok” kategorisine mesaj atabilirsiniz.

Portal, ev ve bahçedeki ortak mülkün yetersiz durumu hakkında mesajlar göndermek için çok çeşitli kategoriler sunar. Ayrıca oyun alanında kırılan salıncakları, taşan çöp kutularını ve yıkanmamış merdivenleri de bildirebilirsiniz. Ev bakımı için en popüler kategoriler "Ön kapının yetersiz durumu" ve "Girişi temizleme programına uyulmaması veya uyulmaması" şeklindedir. İlkinde, girişin mevcut onarımı ile ilgili acil çalışma ihtiyacı hakkında mesajlar, ikincisinde - merdivenlerin sıhhi durumunun ihlali hakkında bilgi alınır.

MKD'yi yönetme yöntemleri, özellikleri, bir yönetim şirketi seçme prosedürü ve çalışmalarını izleme hakkında farkındalık, en başarılı seçeneği belirlemenizi sağlar.evinizin bakımı. Konut mevzuatının inceliklerini anlamak için oldukça fazla zaman harcamanız gerekiyor, ancak bu iş bakımlı merdivenler ve sorunsuz çalışan asansörlerle karşılığını verecek.